Last updateP, 18 ápr. 2014 5pm

Back Főoldal A világ A világ hírei Közlekedés Immár online is áttekinthetőek a budapesti autótárolók

Közlekedés

Immár online is áttekinthetőek a budapesti autótárolók

parkolas budapest 02A budapesti ingatlanpiacról interaktív és ingyenes áttekintést biztosít az Otthontérkép, amely a negyedévente frissített értékesítési árak mellett ezúttal a fővárosi garázsok térképével bővül. Az interneten ingyenesen használható alkalmazás közérthető formában jeleníti meg a fővárosi lakóövezetekre jellemző valós tranzakciós és kínálati árakat és olyan további, a tudatos döntésben segítő, meghatározó adatokat, mint például a beépítettség jellege, a zöldterületek aránya és elhelyezkedése, a jellemző jövedelem, vagy a lakásbetörési, autólopási statisztikák és legújabban a garázsok. Megbízható adatokra alapozott áttekintéseivel az Otthontérkép növeli a piac transzparenciáját, illetve csökkenti az eladók, a vevők, a fejlesztők és a befektetők bizonytalanságát, ezzel segítve napjaink lakáspiacának működését.  

Garázsok Budapesten

A budapesti garázspiacon többféle autótárolót tudunk megkülönböztetni. Beszélhetünk egy autó tárolására alkalmas önálló garázsról, ám helyszűke miatt ennél jóval gyakoribb megoldás a több autó számára elhelyezést biztosító építmények létrehozása. A kertvárosiasabb területeken van lehetőség felszíni gépkocsi-beállók, a sűrűbben beépített belvárosi kerületekben inkább a társasház földszintjén vagy a pinceszint(ek)en építenek teremgarázsokat. A teremgarázs az adott épület (társasház vagy irodaház kereskedelmi célú vagy egyéb rendeltetésű) engedélyezési tervén szerepel, társasházakban az alapító okiratban is megnevezett, és az ingatlan-nyilvántartásban is megtalálható. Jelen elemzésünk nem tesz különbséget az egyedi vagy teremgarázs között. A garázsárakra vonatkozó értékek mindvégig az adott területre vonatkozó átlagos garázs értékei.

A garázsárak időbeli alakulása – Együttmozgás a lakásárakkal

Az átlagos budapesti teremgarázsi hely illetve garázs  1,762 millió forintba került 2011-ben, ám ez az érték időben jelentős változást mutatott az elmúlt évtizedben. Az 1. ábra tanúsága szerint több szakaszt lehet elkülöníteni a budapesti garázspiacon.

Hirdetés

budapest garazs1

    1. ábra A garázsárak alakulása 1999 és 2011 között (forint/garázs)

A konjunktúra időszakában, 1990 és 2006 között, a nominális garázsárak majdhogynem megduplázódtak: a kezdeti 1,11 millióról hét év alatt 1,95 millió forintra emelkedtek az értékek. A legjelentősebb növekedés 1999 és 2002 között következett be. Ez idő alatt 685 ezer forinttal emelkedtek az árak, évente átlagosan 228 ezer forinttal. 2002 és 2006 között tovább tartott ugyan a folyamatos növekedés, ám mértéke jelentősen csökkent: 4 év alatt 150 ezer forinttal lettek drágábbak a fedett gépkocsibeállók.

A 2006-os csúcs elérése után azonban az erőteljes növekedés összességében csökkenő tendenciát mutatott a vizsgált időszak második felében. 2006 és 2011 között közel 200 ezer forinttal vált olcsóbbá az átlagos budapesti garázs. A konjunktúra utáni szakasz két periódusra különíthető. 2006 és 2008 között több mint 33 ezer forinttal csökkentek a garázsárak, tehát az erőteljes árnövekedés már a gazdasági válság bekövetkezte előtt megtört. A második periódus elején, a válság kitörésekor,  drasztikus csökkenés volt tapasztalható a garázspiacon is: egy év alatt valamivel több mint 175 ezer forintot zuhant az átlagos budapesti garázs ára. 2010-ben ugyan enyhe emelkedésbe fordultak az árak, ám 2011 újból árcsökkenést hozott a fővárosi garázspiacon.

A garázsárak időbeli alakulása szorosan követte az országos lakáspiac árváltozásait. A 2. ábra az FHB Lakásárindex és az újonnan számított Garázsárindex éves százalékos változását mutatja 1999 és 2011 között. A nominális lakásárak a vizsgált időszak kezdetétől megháromszorozódtak 2008-ig, majd a válság kitörése óta elkövetkezett három évben közel 20%-kal csökkentek. A fogyasztói árindexszel deflált értékek esetében is a kezdeti erőteljes növekedést stagnálás, majd csökkenés követte. A lakások reálértéke 1999 és 2006 között megduplázódott, majd a válság kezdetéig stagnált, utána viszont csökkent. 2011 végén a 2000-es reálérték csupán 93,3%-át érte el az átlagos magyarországi lakás.  

budapest garazs2

2. ábra Az FHB Lakásárindex és a Budapestre számított Garázsárindex éves százalékos változása.

A 2. ábra alapján elmondható tehát, hogy a budapesti garázsárak piacán a lakásárakhoz hasonló tendenciák érvényesülnek. Mindkét esetben megfigyelhető 1999 és 2006 között egy erőteljesen felívelő szakasz, amelyet hároméves stagnálás követ a válság kezdetéig, utána még a nominális értékek is csökkenést mutatnak.

budapest garazs3 

3. ábra Személygépkocsik száma Budapesten1998 és 2011 között (forrás: KSH)

A garázsok esetében mind a keresleti, mind a kínálati oldalon közismert folyamatok alakították a piacot. A keresleti oldalon természetesen kereshetünk összefüggést a budapesti személygépkocsi állománnyal (3. ábra). A garázsáraknál használt korszakolásban érzékelhetőek a folyamatok. Az ezredforduló előtti felívelés a személygépkocsik számában folyamatos volt, ami a garázsok iránti keresletet is növelte. Ezután szerényen csökkent az autók száma, valószínűleg az agglomerációba költözési trenddel összefüggésben. A válság természetesen megtépázta az autópiacot is, és 2008 után határozottan csökkent a fővárosi személygépkocsik száma. A válság előtt a kínálati oldal – a lakásépítési boommal párhuzamosan – bővült. Ehhez a bővüléshez hozzájárult az új parkolóházak átadása, illetve, hogy az önkormányzatok szabályzatban írták elő az új épületekhez szükséges parkolóhelyek mennyiségét.

A garázsárak térbeli mintázata – Magas garázsárak drága lakókörnyéken figyelhetőek meg  

budapest garazs4

4. ábra A budapesti garázsárak területi mintázata 2011-ben (ezer forint/garázs; forrás: FHB Otthontérkép, www.otthonterkep.hu)

A budapesti garázsárak térbeli mintázatáról nyújt áttekintést az Otthontérkép új grafikája (4. ábra). A sötétebb színárnyalatok drágább garázsokkal bíró területet jelentenek. Az első szembeötlő jellegzetessége e mintázatnak a budai oldal sötétebb tónusa. Másrészt az is megfigyelhető, hogy a belvárostól kifelé haladva általában olcsóbbak a garázsok. A legmagasabb vételárat az V. kerületben és Belső-Ferencvárosban kell fizetni egy garázsért. Itt az átlagos tranzakciós ár 3,2 millió forint felett volt 2011-ben. A drága (jellemzően 2,7 és 3,2 millió forint közötti) kategóriába sorolható továbbá a Belső–Teréz-, Belső–Erzsébet- és Belső-Józsefváros is, továbbá a Várnegyed. 2,2 és 2,7 millió forintba kerül egy átlagos garázs Középső- és Külső-Terézvárosban és –Józsefvárosban, valamint Újlipótvárosban, a Rózsadombon, Pasaréten, Gazdagréten, a Sashegy környékén, Csillaghegyen és a Rómaifürdőnél. A budai oldal sokkal drágábbak az autótárolók: garázst 1,7 millió forint alatt csak Gazdagréten érdemes keresni. Ellenben a pesti oldalon a Nagykörúton kívül csak Káposztásmegyeren haladják meg az 1,7 milliót.

budapest garazs5

  5. ábra A budapesti fajlagos lakásárak 2011-ben (forrás: FHB Otthontérkép, www.otthonterkep.hu)

Az 5. ábrán a budapesti fajlagos lakásárak térbeli mintázata látható 2011-ben. A sötétebb árnyalatok itt is drágább lakásokat jelölnek. Összevetve a garázsárakat bemutató térképpel (4. ábra), megállapítható, hogy drága garázsok csak drága lakókörnyéken figyelhetőek meg. A 4. és 5. ábra tanúsága szerint relatíve drágábbak a garázsok a lakások fajlagos árához képest a Nagykörúton belül (az V. kerület kivételével) és Csillaghegyen, továbbá a Rómaifürdőnél (míg relatíve olcsóbbak Cinkotán).

budapest garazs6 

6. ábra Parkolási zónák és díjak Budapesten 2012-ben (Ft/óra, 2012. június 30.)

A Budapest parkolási övezeteit és az övezetek parkolási díjait (Ft/óra) szemléltető térképen (6. ábra) kiemelkednek a pesti belváros és az I. kerület legmagasabb parkolási díjai. Itt egy órányi parkolásért 400 forintot kell fizetniük az autósoknak. Az V. kerület egyes részein, valamint a Várnegyedben pedig ennél is drágább vagy tiltott a parkolás. A pesti belváros fajlagos lakásárakhoz képesti relatív magas garázsárait magyarázhatják a drága parkolási díjak is. Azaz még ha olcsóbb lakásokhoz lehet is jutni a Nagykörúton belül, a hozzájuk tartozó garázsok mégis jóval átlag feletti áron kelnek el, hiszen így a belvárosi autótulajdonos többet spórolhat a parkolási díjon. Megfigyelhető tehát az is (összevetve a 4. és a 6. ábrát), hogy a drágább parkolási övezetben fekvő garázsok relatíve drágábbak. A parkolási zónák díja a városközponttól távolodva fokozatosan nullára csökken, és ez a fokozatosság megfigyelhető – stabil összefüggésként – a garázsárakban is.  

A parkolási díjakat 2010-től a BKV vonaljegyek áraihoz igazították, azaz a buszjegyek árváltozásával arányosan emelkednének a parkolási díjak is. A BKV vonaljegy árai folyamatosan emelkedtek 1999 és 2010 között, még reál értelemben is, hiszen az árnövekedés jócskán meghaladta az infláció szintjét: reál értelemben egy évtized alatt mintegy megduplázódott a tömegközlekedés ára. Ez a hatás nem igazán érvényesült a garázsárakban, hiába a tömegközlekedés egyik helyettesítője a személygépkocsi. Mint azt korábban, a 3. ábrán bemutattuk, a személygépkocsik száma nem mutatott ezzel párhuzamosan hasonló növekedést, így a tárolási igény sem emelkedett jelentősen. A dugódíj, vagy hídpénz, vagy egyéb forgalomcsillapítási és egyben díjfizetési megoldás esetleges jövőbeli bejelentésének és bevezetésének hatása eltérő lehet az egyes területekre. Amennyiben behajtási zónát alakítanak ki, s ezzel egyben megszűntetik a zónán belül a parkolási díjat, akkor ez több helyen csökkentené a belvárosi garázsok értékét, ugyanakkor a zóna határán kívül, de ahhoz relatíve közel felértékelődnének a garázsok, autóbeállók, amely új térbeli mintázathoz vezetne az árak tekintetében.

Parkolási bérleti díjak néhány kiemelt parkolóházban

parkolóház

havi   bérleti díj

férőhely

WestEnd

43   000 Ft

1800

Aréna   Pláza

ingyenes

2800

Lipótgarázs   (Szabadság tér)

79   000 Ft

806

Aranykéz   Parkolóház

66 040   Ft

497

Bazilika   Garázs

50   000 Ft

404

Corvin Parkolóház

21   000 Ft

408

A fővárosi parkolóházak bérleti díjaiban is nagy eltérések tapasztalhatóak a szerint, hogy hol akarunk parkolni, még a Belváros közelében is (1. táblázat). A Corvin Parkolóháznál már havi 21 ezer forintért is elhelyezhetjük autónkat, a Szabadság téri Lipótgarázsban parkolóknak jóval mélyebben kell a zsebükbe nyúlni, mert ott a bérleti díj 79 ezer forint. E két véglet között érhető el a WestEnd parkolóház a maga 43 ezer forintos bérleti díjával, míg a Bazilika Garázsban parkolni havi 50 ezerbe kerül. A szintén a belváros közepén, ráadásul a Váci utca szomszédságában működő Aranykéz Parkolóházban 66 040 Ft a havi garazsírozás. A bevásárlóközpont üzletpolitikája magyarázhatja, hogy a belvárostól jóval távolabb fekvő Aréna Parkolóház (Pesten 2800 férőhelyével ez a legnagyobb teremgarázs) ingyenes.

A garázs, mint ingatlanbefektetés – Kevés gond, mérsékelt hozam

Az FHB elemzéseiben, az FHB Lakásárindex és az FHB Termőföldindex publikációiban rendszeresen megvizsgáljuk befektetési eszközként az ingatlanokat. Aki adott már bérbe lakást, tudja, hogy a hozamot nem problémamentes begyűjteni: bérlőt kell keresni és biztosítani, hogy rendszeresen fizessen, és ne tegyen kárt a lakásban. Termőföld esetén a művelési kötelezettségnek kell megfelelni, hozzáértő haszonbérlőt kell találni a birtokhoz.

Ebbe a sorba illeszkedve vizsgálta meg az FHB a budapesti kocsibeállók hozamát is. A garázsok, teremgarázsok az ingatlan jellegéből adódó kisebb amortizáció miatt jóval kevesebb törődést igényelnek, mint az egyéb ingatlanok, így széles bérleti piacról beszélhetünk. Számításaink szerint a garázsok hozama a jól kiadható területeken, mint a belvárosban vagy a belső budai részeken jelenleg csak kevéssel haladja meg a kockázatmentes hozamszintet, és évi 7-10%-os (nettó bérleti) hozammal kecsegtet. E területeken 15-20 ezer forintos havidíj a jellemző bérleti költség (ami 25-30 ezer forintot is elérhet az értékesebb, zsúfoltabb lokációkban) és általában 2-4 millió forint körüli vagy afeletti garázsárak eredményezik az egyszámjegyű hozamot. Ugyanezeken a területeken a parkolóházak árai magasabbak, amit részben az magyarázhat, hogy ezeket a lehetőségeket céges autók számára, tehát költségelszámolással használják, de a magánbérlőknél nagyobb rugalmassággal. Többnyire ezek a parkoló épületek a rövidebb parkolások piacát célozták meg. A belvárosi vagy egyéb autótárolási szempontból frekventáltabb helyeken a parkolóházak árait a közterületi parkolási díjakhoz igazítják (pl. a WestEndben egy óra 300 Ft, míg a környék utcáin 400 forintot kérnek). Ugyanakkor munkanapokra, napszakokra bontott használatra, illetve autóflottákra, vagy éves bérletekre több szolgáltató is ad kedvezményt. A külső kerületekben a tárolási költség kiindulási pontja jellemzően a lopás casco havi díja (természetesen a különösen nagy értékű autókra ez nem érvényes). Tisztán pénzügyi szempontként merül fel a bérleti döntésben a biztosítási díj: egy, a lopás cascónál alacsonyabb garázs bérleti díj, erős érv a zárt parkolóhely bérlése mellett. Az is igaz, hogy az autó állagmegóvása is fontos tényező, hiszen az használtautó hirdetésekben is visszatérő fordulat a „garázsban tárolt” kifejezés, amivel az értékesítő a tulajdonos gondosságát, s az autó jobb állapotát igyekszik alátámasztani. Számos autósnál erősen befolyásolják a garazsíroztatással kapcsolatos döntést az emocionális és kényelmi szempontok is a pénzügyiek mellett. A motorkerékpárok és a nagy értékű (veterán) autók tárolásához, gondozásához kapcsolódó igény részben elkülöníthető, már itthon is kialakultak önálló szolgáltatások.

Eltávolodva Budapest jelenlegi fizetős parkolási zónáitól alig változnak a hozamszintek, ám az árak és a bérleti díjak csökkennek. A 10%-os hozamszintet egy tipikus zuglói garázs úgy produkálja, hogy a 13-15 ezer forintos bérleti díjhoz bőven két millió forint alatti vételár tartozhat. A jellemző átlagárakból levont általános tanulságokon túl érdemes megemlékezni arról, hogy az egyes területen jellemző koncentrált kereslet vagy éppen ellenkezően, a nagyobb kínálat a hozamszintekben is megjelenhet pozitív, illetve negatív módon. Az utóbbi esetre jelentenek példát azok a városrészek, ahol az alacsonyabb garázskereslet mellett nagyobb a garázsállomány, mert az új építésű társasházakhoz az előírásoknak megfelelően kellett gépkocsi beállóhelyeket is kialakítani, mert az ilyen helyeken a bérleti díj még alacsonyabb. Ezekben a házakban a fejlesztő, értékesítő sokszor beépítette a lakás árába a garázst, így az új lakástulajdonos kötelezően garázstulajdonossá is vált. Látva, hogy a környéken még az utcán is kedvezőek a parkolási lehetőségek, többen akár 8-10 ezer forintos bérleti díjjal is megelégedve viszik piacra fölös tárolóhelyüket. Az FHB Ingatlanközvetítő szakemberei szerint ilyen helyzettel lehet találkozni a Középső-Ferencváros egyes rehabilitált területein, illetve nagyobb mértékben a XVIII., XX., XXI. és a XXIII. kerületekben. Alacsonyabb vételárakban is megnyilvánulhat a szerényebb érdeklődés: 600-900 ezer forintért Budapest külsőbb kerületeiben lehet vásárolni jó vagy kiváló állapotú garázst, teremgarázsi parkolót.

Összefoglalás – A lakásárakhoz hasonlóan mozogtak a garázsárak, körültekintő befektetők számára van még lehetőség

Az átlagos budapesti teremgarázsi hely illetve garázs 1,762 millió forintba került 2011-ben. Az adásvételi értékek az elmúlt évtizedben jelentős változást mutatattak, több időbeli szakaszt lehet elkülöníteni. A budapesti garázsárak piacán az FHB Lakásárindexszel feltárt, a lakásárakhoz hasonló tendenciák érvényesülnek. A garázsok és a lakások esetében egyformán megfigyelhető 1999 és 2006 között egy erőteljesen felívelő szakasz, amelyet hároméves stagnálás követ a válság kezdetéig, utána pedig még a nominális értékek is csökkenést mutatnak. A garázsárakra kihathat a tömegközlekedés díjszabása és a személyautó állomány nagysága egyaránt. A BKV vonaljegy ára 1999 és 2010 között, még reál értelemben is, folyamatosan emelkedett (reál értelemben egy évtized alatt mintegy megduplázódott az ár), de ez a hatás alig érvényesült a garázsárakban. Ugyanakkor a fővárosi személygépkocsik számában az ezredforduló előtt tapasztalható felívelés növelte a garázsok iránti keresletet, amely valószínűleg az agglomerációba költözési trenddel is összefüggésben kezdett csökkeni, 2008 után (a gazdasági válság nyomán) pedig határozottabban csökkent a fővárosi gépkocsik száma. Számításaink szerint a garázsok hozama a jól kiadható területeken, mint a belvárosban vagy a belső budai részeken jelenleg csak kevéssel haladja meg a kockázatmentes hozamszintet, és évi 7-10%-os (nettó bérleti) hozammal kecsegtet. Eltávolodva Budapest jelenlegi fizetős parkolási zónáitól alig változnak a hozamszintek, ám az árak és a bérleti díjak csökkennek. A főváros egyes zónáiban erős túlkínálat, másutt fokozott kereslet alakult ki, s a jelenlegi ingatlanpiaci várakozások alapján új építések aligha rendezik át a jelenlegi helyzetet.

A rendszeresen frissülő és bővülő Otthontérképhez teljes körű banki és ingatlanos szolgáltatás kapcsolódik

A negyedévente frissülő tranzakciós árakat és a további releváns információkat interaktívan jeleníti meg minden internetes felhasználó számára a www.otthonterkep.hu oldal. Emellett az Otthontérképen bemutatott adatok alapján rendszeresen készít és publikál további elemzéseket az FHB.

A Magyarországon egyedülálló Otthontérképen a lakást keresők és az ingatlantulajdonosok egyaránt tájékozódhatnak, ezzel is segítve a sokszor jelentős értékű és hosszabb időre szóló döntések (vásárlás, bérlés, felújítás, egyéb beruházás) előkészítését. Természetesen az FHB Bankcsoport a tájékoztatáson túl a finanszírozási, támogatási (állami és EU), műszaki (például energetikai tanúsítvány készítése) és kínálati jellemzők (ingatlanközvetítés, értékbecslés) tanácsadással és egészen konkrét ajánlatokkal áll Ügyfelei rendelkezésre. A család bankjaként átfogó ingatlannal kapcsolatos szolgáltatáscsomagokat kínál fiókjaiban és online, kiszolgálva a felmerülő igényeket.

További cikkek a rovatból
Japán is körforgalomra vált
Februárban először alakítottak ki jelzőlámpa nélküli körforgalmat egy kereszteződésből Japánban, ami egyéb pozitív hatásai m...
Ezek voltak 2013 legnagyobb közlekedési dugói
Az Árpád hídon és környékén szeptemberben hatszorosára nőtt a menetidő az 1-es villamos felújítása miatt, az M1 autópályán p...
Hétvégi forgalmi változások az 5-ös, a 6-os és a 8-as ...
Az előttünk álló februári és március hétvégi napokon karbantartási munkákat végeznek több HÉV-vonalon is. Február 18-19-én valamint m...
Hirdetés

Napimagazin rovatok